O contrato de locação da clínica veterinária deve ser escrito, com prazo que permita a ação renovatória, regras claras sobre benfeitorias, cláusula de vigência registrada na matrícula, carência durante obras e licenças e autorização prévia para ceder a locação em caso de venda do negócio.
Por que a locação da clínica exige atenção especial
A clínica faz no imóvel um investimento alto e pouco removível. Sala cirúrgica, internação, isolamento, esterilização, sala de raio X com blindagem, rede de gases e adequações exigidas pela vigilância sanitária representam um valor que não sai do imóvel quando a locação termina. A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) oferece instrumentos para proteger esse investimento, a maior parte dependente do que o contrato prevê desde a assinatura.
Destinação, zoneamento e condição para as licenças
O alvará de funcionamento, a licença sanitária e o AVCB dependem das características do imóvel: zoneamento, área construída, acessibilidade, rotas de fuga, possibilidade de abrigo de resíduos. Antes de assinar, convém obter a consulta de viabilidade municipal para a atividade veterinária no endereço, com a classificação pretendida (consultório, clínica com internação ou hospital 24 horas). O roteiro completo das licenças está no artigo sobre abrir uma clínica veterinária.
O contrato deve declarar a destinação do imóvel para clínica veterinária, com as atividades previstas, e atribuir ao locador a obrigação de fornecer os documentos do imóvel necessários aos pedidos de licença (matrícula, habite-se, planta aprovada, IPTU). A falta de habite-se ou uma construção irregular no imóvel podem inviabilizar o alvará.
A carência de aluguel durante as obras de adaptação e a tramitação das licenças evita que a clínica pague por um imóvel onde ainda não pode atender. A condição suspensiva (art. 125 do Código Civil) permite que a locação só produza efeitos se o alvará ou a viabilidade forem obtidos em determinado prazo, com devolução de valores e rescisão sem multa caso as licenças sejam negadas por razão ligada ao imóvel.
Obras de adequação sanitária e de radiologia
As obras precisam estar autorizadas por escrito, com projeto anexo ao contrato. O documento deve definir quem executa e paga cada intervenção, quais adaptações ficarão no imóvel ao final e quais poderão ser retiradas (equipamentos, divisórias removíveis, mobiliário técnico). A sala de raio X merece cláusula própria: a blindagem exigida pela vigilância sanitária, com base na RDC Anvisa 611/2022 (art. 2º, parágrafo único, para a radiologia veterinária), costuma envolver paredes, portas e visores especiais, e o contrato deve dizer se o locatário deverá desfazer essa estrutura na devolução.
Também convém prever que o locador não fará alterações no prédio que comprometam as licenças já obtidas.
Benfeitorias: o que a lei diz e o que o contrato pode mudar
O art. 35 da Lei 8.245/1991 determina que as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo disposição contratual em contrário. O art. 36 prevê que as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário ao final da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
A Súmula 335 do STJ considera válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Os contratos-padrão de imobiliárias costumam trazer essa renúncia, e a clínica que assina sem negociar perde o direito de cobrar o investimento ao sair. As alternativas comuns são excluir a renúncia para as benfeitorias de adequação sanitária, compensar o valor das obras com carência ou desconto no aluguel, ou fixar uma tabela de amortização: se o contrato terminar antes de determinado prazo por iniciativa do locador, a clínica recebe a parte ainda não amortizada.
Ação renovatória: o prazo de 5 anos
A ação renovatória (art. 51 da Lei 8.245/1991) assegura ao locatário a renovação compulsória do contrato não residencial, mesmo contra a vontade do locador, quando presentes três requisitos cumulativos: contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar, ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de 5 anos; e exploração do mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
O contrato de 2 ou 3 anos renovado informalmente, ou que passou a vigorar por prazo indeterminado, pode não preencher o requisito. Para a clínica que investe na estrutura, convém negociar desde o início prazo de 5 anos ou mais, ou formalizar as prorrogações por escrito, sem intervalo entre elas. O STJ admite a soma de contratos sucessivos (accessio temporis), mas há decisões que afastam a soma quando há interrupção relevante entre um contrato e outro.
O § 5º do art. 51 fixa um prazo decadencial rígido: a ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato em vigor. Perdido esse intervalo, o direito à renovação compulsória se extingue, e o locatário fica sujeito à denúncia do contrato ao fim do prazo. A clínica deve anotar o prazo no calendário e preparar com antecedência os documentos exigidos pelo art. 71 (prova do cumprimento do contrato, quitação de impostos e taxas, proposta de novo aluguel, indicação de fiador, quando for o caso).
Indenização do fundo de comércio
O art. 52 permite ao locador recusar a renovação em algumas hipóteses, como uso próprio ou obras determinadas pelo Poder Público. O § 3º do art. 52 assegura ao locatário indenização pelos prejuízos e lucros cessantes com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio quando a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em condições mais vantajosas, ou quando o locador, no prazo de 3 meses da entrega do imóvel, não der ao imóvel o destino alegado nem iniciar as obras que declarou. Para a clínica, cuja clientela está ligada ao endereço, a documentação do faturamento e da carteira de clientes ajuda a demonstrar o prejuízo.
Venda do imóvel: preferência e cláusula de vigência
Direito de preferência
Os arts. 27 a 34 da Lei 8.245/1991 dão ao locatário preferência na compra do imóvel, em igualdade de condições com terceiros. O locador deve comunicar a proposta com todas as condições do negócio, e o locatário tem 30 dias para aceitar (art. 28). Se a preferência for desrespeitada, o art. 33 permite ao locatário reclamar perdas e danos ou, depositando o preço e as despesas, haver para si o imóvel, desde que requeira em 6 meses do registro da venda e que o contrato de locação esteja averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação. Sem averbação, resta apenas a indenização.
Cláusula de vigência em caso de alienação
O art. 8º da Lei 8.245/1991 permite que o comprador denuncie a locação, com prazo de 90 dias para desocupação, salvo se o contrato for por tempo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrado na matrícula do imóvel. Para uma clínica com estrutura instalada, a ausência dessa cláusula ou a falta de registro significa que a venda do prédio pode interromper a operação. O contrato deve conter a cláusula e autorizar o locatário a promover o registro, e a clínica deve levá-lo ao cartório de imóveis logo após a assinatura.
Built to suit
Quando o proprietário constrói ou reforma o imóvel sob medida para a clínica, o contrato pode seguir o art. 54-A da Lei 8.245/1991, incluído pela Lei 12.744/2012. Nesse modelo prevalecem as condições livremente pactuadas, e as partes podem renunciar à ação revisional durante o prazo do contrato (§ 1º). A multa por denúncia antecipada pelo locatário pode chegar ao valor total dos aluguéis até o fim do prazo, sem ultrapassá-lo (§ 2º). Em projetos maiores, como hospitais, a saída antecipada pode custar o contrato inteiro.
Multa por devolução antecipada
Fora do built to suit, o art. 4º da Lei 8.245/1991 permite ao locatário devolver o imóvel antes do fim do prazo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Multa fixada em três aluguéis sem proporcionalidade deve ser reduzida conforme o tempo já cumprido. Para a clínica, vale negociar hipóteses de saída sem multa, como a negativa definitiva de licença por motivo ligado ao imóvel ou a interdição sem culpa do locatário.
Garantias da locação
O art. 37 lista as garantias admitidas: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único veda mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade. A fiança prestada pelos sócios é comum, e o contrato deve indicar se a garantia se estende até a efetiva entrega das chaves e o que acontece em caso de saída do sócio fiador da sociedade.
Cessão e sublocação na venda da clínica
O art. 13 da Lei 8.245/1991 condiciona a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel ao consentimento prévio e escrito do locador. A venda da clínica para outro veterinário ou grupo, quando feita por cessão do estabelecimento, pode esbarrar na recusa do proprietário. A cláusula que autoriza desde já a cessão em caso de trespasse ou de alteração do quadro societário, mantidas as garantias, protege o valor do negócio. A venda das quotas da sociedade locatária, em regra, não configura cessão, mas muitos contratos tratam a alteração do controle como infração, e essa cláusula deve ser revista antes da assinatura.
Reajuste e revisão
O art. 18 permite às partes fixar livremente o aluguel e a cláusula de reajuste, que deve observar a periodicidade anual (Lei 10.192/2001). O art. 19 permite a ação revisional após 3 anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustar o aluguel ao valor de mercado. A carência e os descontos concedidos em troca das obras devem constar expressamente, para que não sejam desconsiderados numa futura revisão.
Foro
O art. 58, II, da Lei 8.245/1991 fixa como competente o foro do lugar do imóvel, salvo se outro tiver sido eleito no contrato. Desde a Lei 14.879/2024, que alterou o art. 63 do CPC, a cláusula de eleição de foro deve guardar pertinência com o domicílio ou a residência de uma das partes ou com o local da obrigação.
Perguntas frequentes
Posso perder as obras se o proprietário não renovar o contrato?
Pode, se o contrato tiver cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias, válida segundo a Súmula 335 do STJ, e se a clínica não preencher os requisitos da ação renovatória. Por isso a negociação do prazo e da cláusula de benfeitorias acontece antes da assinatura.
Um contrato de 30 meses renovado por mais 30 dá direito à renovatória?
A soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos pode alcançar os 5 anos exigidos pelo art. 51, desde que não haja intervalo relevante entre os contratos e que a clínica explore o mesmo ramo há pelo menos 3 anos. Prorrogação verbal ou período por prazo indeterminado prejudicam a soma.
O que acontece se o imóvel for vendido no meio do contrato?
Sem cláusula de vigência registrada na matrícula, o comprador pode denunciar a locação com 90 dias para desocupação (art. 8º). Com a cláusula registrada, o comprador deve respeitar o contrato até o fim do prazo. A clínica também tem direito de preferência na compra.
Posso transferir a locação ao vender a clínica?
A cessão da locação depende de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). Uma cláusula que autorize a cessão em caso de venda do estabelecimento evita que a recusa do proprietário trave o negócio.
Vale assinar a locação antes de ter o alvará?
O risco existe porque o alvará depende do imóvel. A assinatura com condição suspensiva, ou com cláusula de rescisão sem multa se as licenças forem negadas por motivo ligado ao imóvel, e a carência durante obras e licenças reduzem esse risco.
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BARBARA DE FARIAS
OAB/SP 395.839
Advogada Especialista em Direito Médico Veterinário, da Artuni, Frazatti e Bonini
